MESURES DE FLEXIBILITZACIÓ DEL PAGAMENT DE RENDES DE LOCALS COMERCIALS I HABITATGES
Els dies 22 i 23 d’abril de 2020 s’han publicat acords del Govern de l’Estat i de la Generalitat de Catalunya pels que s’adopten mesures per flexibilitzar i modular el pagament de rendes derivades de l’arrendament de locals comercials i habitatges, en aquells casos en que els arrendataris s’hagin vist afectats econòmicament pel context generat pel COVID-19.
A continuació us fem un resum d’aquestes mesures:
1. MESURES DEL REIAL DECRET-LLEI 15/2020 (BOE 112, de 22 d’abril de 2020)
- En el cas de que l’arrendador sigui una empresa o entitat pública d'habitatge, o persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2:
S’estableix la possibilitat que determinats autònoms i empreses puguin sol·licitar a l’arrendador una moratòria en el pagament dels lloguers de locals de negoci, que haurà de ser acceptada per l'arrendador sempre que abans no s'hagués assolit un acord de moratòria o reducció de la renda.
La sol·licitud s’ha de formular en el termini d’un mes a comptar des del 23 d’abril, i la moratòria (obligatòria i automàtica) afectarà al període de temps que duri l'estat d'alarma i les seves pròrrogues i a les mensualitats següents, prorrogables una a una, si aquell termini fos insuficient en relació amb l'impacte provocat pel COVID-19, sense que puguin superar-se, en cap cas, els quatre mesos.
L’esmentada renda s'ajornarà, sense penalització ni meritació d'interessos, a partir de la següent mensualitat de renda arrendatària, mitjançant el fraccionament de les quotes en un termini de dos anys, que es compten a partir del moment en què es superi la situació al·ludida anteriorment, o a partir de la finalització del termini dels quatre mesos abans esmentat, i sempre dins el termini de vigència del contracte d'arrendament o qualsevol de les pròrrogues.
- En el cas de que l’arrendador sigui una persona física o jurídica diferent de les anteriors (no grans “tenidors”):
En aquest cas, es podrà sol·licitar de la persona arrendadora, en el termini d'un mes des del 23 d’abril, l'ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda, sempre que aquest ajornament o una rebaixa de la renda no s'hagués assolit amb anterioritat.
Exclusivament en el marc d’aquest acord, les parts podran disposar lliurement de la fiança, que podrà servir per al pagament total o parcial d'alguna o algunes mensualitats de la renda arrendatícia. En cas que es disposi total o parcialment de la mateixa, l'arrendatari haurà de reposar l'import de la fiança disposada en el termini d'un any des de la celebració de l'acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que aquest termini és inferior a un any.
Per poder sol·licitar aquesta moratòria, s’exigeixen els següents requisits:
- En el cas dels autònoms:
a. Estar afiliat i en situació d'alta, en la data de la declaració de l'estat d'alarma (14 de març), en el règim especial de la Seguretat Social dels treballadors per compte propi o autònoms o en el règim especial de la Seguretat Social dels Treballadors de la Mar o, si s'escau, en una de les mutualitats substitutòries del RETA.
b. Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de la declaració de l’estat d’alarma, o per ordres dictades per l'autoritat competent.
c. En el cas que la seva activitat no es vegi directament suspesa com a conseqüència de la declaració de l’estat d’alarma, s'haurà d'acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior a què se sol·licita l'ajornament en, al menys, un 75%, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre a què pertany l'esmentat mes, referit a l'any anterior (2019).
- En cas de les PIME:
a. Que no se superin els límits que estableix l'article 257.1 de la Llei de Societats de Capital. És a dir, que durant dos exercicis consecutius reuneixin, a la data de tancament de cadascun d’ells, al menys dues de les circumstàncies següents:
- Que el total de les partides de l'actiu no superi els quatre milions d'euros.
- Que l'import net de la xifra anual de negocis no superi els vuit milions d'euros.
- Que el nombre mitjà de treballadors empleats durant l'exercici no sigui superior a cinquanta.
b. Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de la declaració de l’estat d’alarma, o per ordres dictades per l'autoritat competent.
c. En el cas que la seva activitat no es vegi directament suspesa com a conseqüència de la declaració de l’estat d’alarma, s'haurà d'acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior a què se sol·licita l'ajornament en, al menys, un 75%, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre a què pertany l'esmentat mes, referit a l'any anterior (2019).
En ambdós casos, la reducció d’activitat s’acreditarà inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable. Si l’arrendador ho requereix, l’arrendatari estarà obligat a mostrar-li els seus llibres comptables.
La suspensió de l’activitat s’acreditarà mitjançant certificat emès per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la Comunitat Autònoma, en el seu cas, sobre la base de la declaració de cessament de l’activitat declarada per l’interessat.
2. MESURES DEL DECRET-LLEI 13/2020 (DOGC 8119, de 23 d’abril de 2020)
- En el període d'estat d'alarma i durant els sis mesos següents al seu aixecament, respecte dels arrendaments d'immobles propietat de la Generalitat de Catalunya, incloent-hi els que aquesta hagi adquirit per herència intestada, així com els drets de superfície, concessions administratives o qualsevol dret real, que la Generalitat de Catalunya ha atorgat a persones físiques o jurídiques, que s'hagin vist afectats econòmicament pel context derivat del COVID-19 o de les mesures preses per combatre-la, aquestes podran sol·licitar un ajornament en el pagament de la renda o cànon dels contractes esmentats o una reducció de la renda o cànon del període, que seran repercutits, si escau, en els cànons o rendes meritades amb posterioritat i en un termini màxim de 36 mesos. Aquesta mesura afecta tant als arrendaments de locals comercials com d’habitatges.
En cap cas es meritaran interessos per l'ajornament o reducció sol·licitats.
- Per acreditar el motius relacionats amb l'estat de vulnerabilitat relacionats amb les conseqüències de la crisis del COVID-19, en el supòsits d'arrendaments per a ús d'habitatge, s'haurà de presentar una declaració responsable, que es podrà presentar per mitjans telemàtics, en què es motivi aquesta vulnerabilitat, fent-se relació de la situació econòmica de l'arrendatari i de totes les persones que visquin en l'habitatge. Una vegada finalitzat l'estat d'alarma i les seves prorrogues, l'arrendatari disposarà del termini d'un mes per aportar els documents acreditatius de la situació declarada.
- En el supòsit d'arrendament per a ús diferent al d'habitatge i per a la resta de contractes o drets previstos en aquesta disposició, els sol·licitants hauran d'acreditar una reducció en el volum de facturació que afecti la seva situació econòmica, mitjançant l'aportació del llibre de factures emeses de l'exercici anterior i del corresponent a l'exercici 2020 a data de la presentació de la sol·licitud, o per qualsevol altre mitjà que justifiqui degudament la reducció dels ingressos.
- Les sol·licituds s'hauran de presentar per mitjà de l'adreça de correu electrònic de la Direcció General del Patrimoni de la Generalitat de Catalunya: ecopatrimoni@gencat.cat.
Nota informativa: l’objectiu d’aquest butlletí és simplement informar d’aquelles novetats que creiem d’interès. En cap cas pretén ser una via d’assessorament legal. Si necessiteu qualsevol dubte i/o aclariment, o ampliació sobre el contingut d’aquest butlletí no dubteu en posar-vos en contacte amb els professionals del despatx.